¿Qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales?
En las comunidades de propietarios surge una duda frecuente: ¿qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales?
La responsabilidad de los locales comerciales en cuanto a los gastos comunitarios puede variar según las características del edificio y los acuerdos adoptados en los estatutos de la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la normativa general para el reparto de gastos, pero existen particularidades que deben tenerse en cuenta para los locales comerciales.
En este artículo, analizaremos qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales y cuáles pueden estar exentos, basándonos en la normativa y la jurisprudencia española.
Obligación general de contribuir a los gastos comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9, establece que todos los propietarios, incluyendo a los dueños de locales comerciales, deben contribuir a los gastos generales de la comunidad.
Esta contribución se realiza en función del coeficiente de participación que tiene cada inmueble, el cual se define en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Este coeficiente varía según el tamaño y las características del local o vivienda y se aplica a gastos generales como el mantenimiento, conservación y reparaciones necesarias en las zonas comunes.
Por tanto, los locales comerciales, al ser parte de la propiedad, tienen la obligación de contribuir a los gastos que benefician a toda la comunidad, tales como:
- Mantenimiento y conservación de las instalaciones comunes.
- Servicios generales como la limpieza, la seguridad y la iluminación en áreas compartidas.
- Seguro del edificio o gastos derivados de mejoras estructurales.
No obstante, la ley permite que los estatutos de la comunidad establezcan excepciones en ciertos casos. Estas deben estar claramente especificadas en los estatutos y deben cumplir con la normativa vigente.
Exenciones de pagos para los locales comerciales.
Uno de los aspectos más discutidos en las comunidades de propietarios es si los locales comerciales están exentos de pagar algunos gastos, especialmente aquellos relacionados con elementos que no utilizan.
Esto ocurre frecuentemente con gastos de mantenimiento de elementos como ascensores o escaleras, cuando los locales no tienen acceso directo a estos.
Portal, ascensores y escaleras.
Por lo general, si un local comercial tiene entrada independiente desde la calle y no utiliza zonas comunes como el portal, las escaleras o los ascensores puede estar exento de pagar por el mantenimiento de estos elementos. Este tipo de exención suele estar contemplada en los estatutos de la comunidad ya que, por defecto, la LPH obliga a todos los propietarios a contribuir a los gastos generales de la comunidad.
Pago de las obras de la fachada.
Otro gasto relevante que suele generar dudas es el pago de las obras de la fachada. Según la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia aplicable, los locales comerciales deben contribuir a las reparaciones estructurales del edificio, incluyendo las obras de mantenimiento y mejora de la fachada, dado que estas obras afectan al conjunto del inmueble y no solo a las viviendas.
Los locales comerciales están obligados a contribuir a los gastos extraordinarios, como las reparaciones de la fachada, ya que forman parte del mantenimiento general del inmueble. La ley considera que estas mejoras no solo preservan el estado del edificio, sino que también contribuyen a mantener el valor de los locales comerciales, que podrían beneficiarse de una mejor imagen exterior o de un mayor valor de mercado.
Cómo se determina la cuota de participación.
La cuota de participación que debe pagar cada local comercial se basa en el coeficiente de participación asignado en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Este coeficiente tiene en cuenta factores como la superficie del local, su uso y su ubicación dentro del edificio.
De este modo, los locales más grandes o con mayores beneficios derivados de los elementos comunes pagarán una proporción mayor que los locales más pequeños o con menor acceso a los servicios comunitarios.
En resumen, los locales comerciales en una comunidad de propietarios deben contribuir a los gastos generales según su coeficiente de participación. Sin embargo, pueden estar exentos de pagar aquellos gastos relacionados con elementos que no utilizan como ascensores o escaleras.
La clave para determinar qué gastos deben asumir los locales comerciales radica en los estatutos de la comunidad y en las excepciones legales recogidas en la LPH.
Para evitar malentendidos, es recomendable que tanto propietarios de locales como de viviendas revisen con atención los estatutos y acuerdos comunitarios, y que consulten a un profesional en caso de dudas sobre la correcta asignación de los gastos.
