Deudas con la comunidad de propietarios: ¿Cómo reclamarlas? ¿Prescriben?

Las deudas en una comunidad de propietarios son más comunes de lo que parece. En 2019, según datos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAE) recogidos en medios, el 35% de las fincas tenían a algún moroso entre sus vecinos. Y se calcula que esta cifra ha aumentado con la pandemia.

La falta de liquidez en una comunidad puede acarrear serios problemas por lo tanto, ¿qué hacer para solicitar las deudas a la comunidad?

¿Cómo reclamar las cuotas impagadas?

Se entiende que un propietario, ya sea de una vivienda o un local, está en deuda con la comunidad cuando deja de pagar los recibos mensuales. Es importante recalcar que el responsable es el dueño del inmueble y no el inquilino, en caso de que esté alquilado.

A partir de este momento, la comunidad puede reclamar la cantidad adeudada. Para ello, hay que llevar a cabo las siguientes acciones:

1. Convocar una Junta de propietarios.

Antes de llevar a cabo cualquier acción legal, la comunidad de vecinos debe reunirse en junta. En el orden del día debe incluir la liquidación de las deudas de cada propietario y aprobar mediante votación la reclamación de las cantidades pendientes mediante vías judiciales.

2. Notificar el acuerdo al vecino moroso

En el caso de que se haya decidido reclamar la deuda, hay que avisar al propietario afectado. La notificación debe llegar a su domicilio aunque si este no vive en el edificio y no disponemos de su dirección, podemos hacerla llegar a la dirección que forma parte de la comunidad.

Para que sea válida, tenemos que tener la seguridad de que el destinatario la ha recibido correctamente. Puedes, por ejemplo, enviar una carta con acuse de recibo, un correo certificado, un burofax, etc.

Recuerda incluir, en el contenido de la carta, la fecha así como la firma del secretario y el visto bueno del Presidente.

3. Iniciar el procedimiento monitorio.

El procedimiento monitorio sirve para reclamar el pago de deudas monetarias de forma rápida y sencilla. Está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y también en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Para poder poner en marcha este proceso es necesario:

• Notificar al propietario, como hemos dicho más arriba, de la convocatoria en donde se notifique en un punto del orden del día la intención de la comunidad de certificar la deuda e iniciar el proceso judicial.
• Reflejar en el acta las cantidades a demandar y sus conceptos de forma clara y concisa así como su aprobación por mayoría simple.
• Informar al propietario de la aprobación y de las acciones que se van a llevar a cabo.

Con todo esto, la comunidad deberá presentar la demanda en el juzgado de primera instancia que corresponda con el domicilio del deudor.

4. Adjuntar toda la documentación a la demanda.

Para reclamar las deudas a la comunidad de propietarios mediante un proceso monitorio es fundamental presentar información suficiente en la demanda. Será necesario incluir:

• Datos identificativos de la comunidad demandante.
• Datos identificativos del vecino en deuda.
• El importe de la deuda que se reclama.
• Certificado del acuerdo en junta aprobando la liquidación de la deuda y su impago.
• Documento acreditativo de la notificación del deudor del acuerdo que aprueba la liquidación de la deuda.
• Justificantes de los gastos ocasiones por el requerimiento del pago.
• Adjuntar otros documentos que, si bien no son obligatorios, si pueden resultar convenientes.
• Solicitud de embargo preventivo.

5. Esperar la respuesta del deudor.

Si el juzgado admite a trámite la demanda, el propietario moroso tendrá un plazo de veinte días hábiles para pagar o, por el contrario, no conteste o se oponga.

¿Qué ocurre en el segundo caso? El propietario puede alegar que no debe la cantidad que se le reclama, que no se le ha notificado, etc. y oponerse a abonar la deuda. En tal caso, será necesario celebrar un juicio. Mientras tanto, se podrá solicitar el embargo preventivo de los bienes del deudor.

Si no responde, el juzgado dictará un decreto para ejecutar la deuda y embargar sus bienes hasta cobrar el importe reclamado.

6. Respetar la privacidad de propietario en deuda con la comunidad.

En todo este proceso no hay que olvidar que existe una Ley Orgánica de Protección de Datos Personales. Hay que ser cuidadosos con el tratamiento que se hace de la información de los propietarios; sin embargo, hay que aclarar que Agencia Española de Protección de Datos manifiesta que, ni la convocatoria de la junta que incluya el listado de deudores, ni el acta de la misma, son contrarias a la normativa de protección de datos.

Lo que no se puede hacer es publicar esta información, por ejemplo, en el tablón de anuncios de la comunidad a la vista de vecinos pero, también, de cualquier persona que pase por allí. Solo se puede recurrir a esta vía de comunicación cuando todas las anteriores no han funcionado.

7. Contratar a un abogado y un procurador.

Cuando el proceso monitorio fracasa y la deuda es superior a 2.000€ es necesario recurrir a un juicio ordinario. Llegados a este punto es obligatorio estar asistido con un abogado o un procurador.

En Grupo91 tenemos profesionales especializados en este tipo de procesos y podemos ayudar a tu comunidad.

¿Cuándo prescriben las deudas con la comunidad de propietarios?

El artículo 1964 del Código Civil dicta que las reclamaciones de deuda prescriben a partir de los cinco años desde que se puede exigir el cumplimiento de la obligación. Es decir, desde que el propietario no abona la cuota sin importar que esta sea ordinaria o extraordinaria.

Este artículo fue modificado en 2015 con la reforma del Código Civil; por eso, las deudas generadas hasta ese año no prescriben hasta pasados 15 años. Así, una deuda contraída en 2008 no prescribirá hasta 2023.