Elementos comunes en las comunidades de propietarios

En una comunidad de propietarios encontramos elementos comunes de los que todos los vecinos pueden hacer uso y son responsables de su mantenimiento.

¿Sabes cuáles son, qué uso se puede hacer de ellos y quién se encarga de su mantenimiento?

¿Cuáles son los elementos comunes en una comunidad de propietarios?

Los elementos comunes o compartidos son aquellos que sirven a todos los propietarios. En cambio, son elementos de titularidad privada que están claramente delimitados y son susceptibles de aprovechamiento independiente.

Para saber cuáles son los elementos comunes de una comunidad hay que consultar la Escritura de División Horizontal. Ahí se indica cuáles son los elementos de uso privativo y de uso común.

Este documento será diferente en cada comunidad, aunque con carácter general se consideran comunes:

• El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. Los elementos estructurales como los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
• Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
• Las servidumbres y otros elementos materiales o jurídicos que sean indivisibles.
• El portal, escaleras, porterías, ascensores, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los espacios destinados a ascensores, depósitos, contadores, portero electrónico u otros servicios o instalaciones comunes.
• Las instalaciones, conducciones y canalizaciones generales para: suministro de agua, gas o electricidad, aguas residuales, servicios de telecomunicaciones…
• Piscinas, pistas deportivas, parques infantiles, zonas ajardinadas, zonas recreativas, salas comunes, garajes…

¿Cómo podemos usar los elementos comunes de las comunidades?

Las comunidades de propietarios se constituyen mediante una escritura en la que aparecen las normas de uso de los elementos comunes de la comunidad en el caso de haberlas.

Por lo general, todos los vecinos están obligados a hacer un buen uso de las mismas y contribuir a su mantenimiento. Aunque, para áreas concretas, como puede ser la piscina, se puede crear un reglamento específico.

Siempre es recomendable aprobar un Reglamento de Régimen Interno para regular el horario de recogida de basura, uso de la piscina y cualquier otro espacio de uso común.

Elementos comunes y privativos según la ley.

Los dos tipos de propiedad que existen en un inmueble vienen marcados por el artículo 396 del Código Civil, que establece:

• La propiedad privativa de un piso o local y que, por tanto, pertenece en exclusiva a su dueño o titular.
• La copropiedad sobre los elementos comunes.

Además, en este texto, se enumeran todos los elementos comunes que podemos encontrar en una comunidad de propietarios.

Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontal, regula la coexistencia de todos estos elementos comunes. En ella se indica que los vecinos tendrán que aprobar ese documento de constitución en el que se indiquen los elementos comunes y la cuota de participación de cada propietario.

Además, abre la posibilidad de “regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes”.

Preguntas frecuentes sobre el uso de elementos comunes en comunidades de vecinos.

A continuación, respondemos a algunas de las dudas más frecuentes sobre los elementos comunes en la comunidad:

• ¿Dónde se recogen las normas sobre elementos comunes en las comunidades de propietarios? En la Escritura de División Horizontal aparecen recogidos los elementos comunes y la cuota de participación de cada propietario. Las normas de uso se recogen en los Estatutos de Régimen Interno.
• ¿Los elementos comunes pueden pasar a ser privados? Sí, se puede pero es un proceso largo y complicado. Hay que modificar las escrituras de división horizontal y cumplir una serie de requisitos.
• ¿Se pueden eliminar o añadir servicios comunes? Sí, aunque tienen que estar de acuerdo las tres quintas partes de los propietarios y que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
• ¿Se puede regular el uso privativo de un elemento común? No es habitual hacer uso privado de elementos comunes si no está recogido en la Escritura de División Horizontal. Sin embargo, a veces las normas de la comunidad recogen esta opción.
• ¿Cómo pueden disfrutar los propietarios de las zonas comunes? Para que todos los vecinos puedan disfrutar de las zonas comunes muchas comunidades aprueban un Reglamento de Régimen Interno que establece normas comunes para todos.
• ¿Cuáles son los conflictos más habituales en las comunidades? Lo habitual es que las zonas de uso común, como la piscina o el garaje, generen problemas entre los vecinos. Es importante, en estos casos, establecer acuerdos y reflejarnos en las normas de la comunidad.
• ¿Se puede utilizar un elemento común para uso privativo? Los vecinos pueden hacer uso privado de una zona si se la arrienda a la comunidad por un precio y un tiempo determinados. Ha de aprobarse en juntas por las tres quintas partes de las cuotas.
• ¿Qué hacer si se producen actividades molestas en las zonas comunes? En estos casos hay que avisar al presidente y al Administrador de Fincas para que tomen las medidas oportunas e inviten al vecino a cesar esa actividad.
• ¿Qué pasa si el vecino no deja de molestar? El presidente debe enviar un burofax y si esto no funciona habrá que convocar junta de vecinos con este punto en el orden del día y decidir si se inician acciones judiciales.