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¿Es obligatorio constituir una comunidad de propietarios?
27/03/2023

¿Es obligatorio constituir una comunidad de propietarios?

Cuando los dueños de un edificio de nueva construcción se mudan al inmueble siempre surge la misma duda: ¿es necesario constituir una comunidad de propietarios?

La respuesta breve es que solo es obligatorio en edificios con más de cinco propietarios. Pero vamos a entrar en profundidad sobre este tema para entender por qué prácticamente siempre se recomienda hacerlo.

Objetivos de la constitución de una comunidad de propietarios.

El principal objetivo de constituir una comunidad de propietarios es organizar la convivencia de las personas que habitan un inmueble, ya sean propietarios o inquilinos.

La comunidad está para delimitar el uso de las zonas comunes, repartir los gastos y hacer cumplir los derechos y deberes de todos los propietarios.

Además, la comunidad será la encargada de contratar y pagar a proveedores, poner en marcha reparaciones o mejoras en el edificio, mantener al día los seguros de la comunidad y, en definitiva, todas las gestiones que son necesarias para cumplir con la ley y el mantenimiento del inmueble.

Por lo tanto, se podría decir que constituir una comunidad de propietarios ayuda a la buena convivencia entre vecinos y al funcionamiento correcto de todo el edificio.

Comunidades hasta 4 propietarios.

En comunidades pequeñas, con hasta cuatro propietarios, no es obligatorio constituir una comunidad de propietarios. El artículo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que:
“Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos”.

Este artículo del Código Civil define lo siguiente:
“Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.”

Es decir, los propietarios funcionarán como un conjunto de personas que comparten espacios comunes. Deberán de llegar a acuerdos por mayoría o, si no fuera posible, acudir a los tribunales.

Precisamente por este motivo, siempre se recomienda constituir una comunidad que se rija por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal ya que atiende a muchas de las casuísticas habituales en una comunidad de propietarios.

Comunidades de más 4 propietarios.

Cuando hay cinco o más propietarios ya no hay dudas: es obligatorio constituir la comunidad de vecinos.

Por lo tanto, vamos a ver a continuación cómo hacerlo y qué pasos hay que seguir.

Requisitos para constituir una comunidad.

La constitución de una comunidad de propietarios es un proceso que consta de cinco pasos.

1. Verificar si la comunidad ya ha sido constituida.

En algunos casos, pueden estar preconstituidas. Para saber, solo hay que acudir al Registro de la Propiedad y pedir la división horizontal del inmueble y los estatutos de la comunidad.

2. Convocar una junta de constitución.

Todos los propietarios, así como el promotor en caso de que aún queda algún inmueble o local sin vender, deben asistir a una junta constituyente. En los puntos del día deberá aparecer la constitución de la comunidad y deberá aprobarse entre todos.

3. Redactar el acta de la junta de constitución.

En el acta deberán aparecer los datos de la reunión así como los acuerdos adoptados durante la misma.

4. Legalizar el libro de actas.

La comunidad debe adquirir un libro y depositarlo en el Registro de la Propiedad donde está inscrito el edificio.

5. Solicitar el NIF de la comunidad.

El último paso para constituir la comunidad de vecinos es solicitar un NIF en Hacienda. Este sirve, por ejemplo, para que los proveedores puedan emitir factura. Una vez dados estos pasos, se dará por constituida la comunidad de propietarios y se podrá empezar a operar con normalidad.

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