Accesibilidad en comunidades de propietarios: Obligaciones y recomendaciones

La accesibilidad en las comunidades de propietarios es un tema de creciente importancia, reflejando una sociedad que busca ser más inclusiva y respetuosa con las necesidades de todos sus miembros.

La legislación española ha ido evolucionando para garantizar que las personas con movilidad reducida, discapacidades sensoriales u otras limitaciones físicas puedan disfrutar de su hogar y su entorno comunitario con la mayor autonomía posible.

En este artículo abordamos quiénes pueden solicitar obras de accesibilidad en una comunidad de propietarios, las acciones obligatorias que deben llevarse a cabo según la normativa vigente, así como las recomendaciones adicionales que pueden adoptarse para mejorar la calidad de vida de todos los vecinos.

¿Quién puede solicitar una obra de accesibilidad?

En una comunidad de propietarios en España, las obras de accesibilidad pueden ser solicitadas por:

1. Propietarios con discapacidad: cualquier propietario que tenga una discapacidad puede solicitar la realización de obras de accesibilidad en las zonas comunes del edificio. Esto incluye ajustes como la instalación de rampas, ascensores, salvaescaleras, entre otros.

2. Personas mayores de 70 años: los propietarios que superen los 70 años también tienen el derecho de solicitar adaptaciones para mejorar su accesibilidad, considerando que la movilidad y la seguridad pueden verse comprometidas con la edad.

3. Familiares de personas con discapacidad: los propietarios que conviven con personas con discapacidad, aunque ellos mismos no la tengan, pueden solicitar estas obras en beneficio de sus familiares.

¿Qué obras de accesibilidad son obligatorias en las comunidades y cuáles son recomendables?

Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las comunidades de propietarios están obligadas a realizar ciertas obras de accesibilidad bajo determinadas condiciones:

1. Instalación de rampas: las rampas son necesarias para facilitar el acceso a personas con movilidad reducida, especialmente en entradas y salidas del edificio donde existen escalones.

2. Adaptación de ascensores: la instalación de ascensores o la adaptación de los existentes para que sean accesibles, incluyendo la ampliación de cabinas, la instalación de señales acústicas y visuales, y la adaptación de los paneles de control.

3. Salvaescaleras y plataformas elevadoras: en edificios donde no es viable la instalación de una rampa, se pueden instalar salvaescaleras o plataformas elevadoras.

Más allá de las obras obligatorias, existen diversas mejoras recomendables que, aunque no sean exigidas por ley, contribuyen significativamente a la accesibilidad y comodidad de todos los residentes:

1. Automatización de puertas: instalación de puertas automáticas en entradas y zonas comunes para facilitar el acceso sin necesidad de manipulación manual.

2. Pavimentos antideslizantes: colocar suelos antideslizantes en entradas, pasillos y áreas comunes para prevenir caídas.

3. Sistemas de domótica: implementar tecnología domótica para controlar iluminación, calefacción y acceso a través de dispositivos móviles, beneficiando a personas con movilidad reducida.

¿Deben estar todos los propietarios de acuerdo para hacer modificaciones de accesibilidad?

La Ley de Propiedad Horizontal establece en el artículo 10:

“No se precisa la aprobación de la mayoría de propietarios para las modificaciones que sean necesarias para garantizar la accesibilidad universal si estas adecuaciones son solicitadas por un propietario”.

Por lo tanto, no es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo para llevar a cabo modificaciones de accesibilidad en las comunidades de propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece mecanismos específicos para la aprobación de estas obras, que facilitan su realización sin necesidad de unanimidad. Aquí se detallan los procedimientos y requisitos según la normativa vigente:

• Las obras de accesibilidad pueden ser solicitadas por propietarios con discapacidad, mayores de 70 años o personas que convivan con ellos. Estas obras se consideran de interés general y, por tanto, no requieren la unanimidad de todos los propietarios para su aprobación.
• Las obras son obligatorias para la comunidad si su coste anual no supera el importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este caso, no es necesario someter la decisión a votación y todos los propietarios están obligados a contribuir al coste.
• Si el coste supera este límite, la comunidad debe llegar a un acuerdo sobre cómo financiar la diferencia. Aquí se requiere una mayoría simple en una junta de propietarios; es decir, más del 50% de los propietarios presentes y representados que sumen más del 50% de las cuotas de participación.
• Para obras que no son obligatorias pero se consideran recomendables, se requiere una mayoría simple; es decir, más del 50% de los propietarios presentes y representados que sumen más del 50% de las cuotas de participación.

¿Tienen que vivir en el edificio para solicitar las obras?

No, no es estrictamente necesario que la persona con discapacidad o el mayor de 70 años viva en el edificio para solicitar las obras de accesibilidad, aunque existen matices importantes a tener en cuenta según la legislación y la práctica común en España.

Por ejemplo, los propietarios que no residen en el edificio, pero tienen una discapacidad o son mayores de 70 años, también pueden solicitar las obras si visitan regularmente el edificio o tienen la intención de residir en el futuro.

En el caso de inquilinos con discapacidad o mayores de 70 años, estos también pueden solicitar al propietario de la vivienda que proponga las obras a la comunidad de propietarios.

Por último, también lo pueden solicitar las personas que trabajan en el edificio y las que realizan voluntariado en el mismo.

¿Qué sucede si las obras tienen un coste muy elevado y la comunidad no tiene recursos para pagar las modificaciones?

Como hemos dicho, la Ley de Propiedad Horizontal establece que las obras de accesibilidad son obligatorias si el coste anual no supera las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Si el coste es mayor, la comunidad debe acordar cómo proceder. En este caso, si la mayoría simple (más del 50% de los propietarios presentes y representados que sumen más del 50% de las cuotas de participación) está de acuerdo en realizar las obras, se puede aprobar la financiación del excedente.

¿Debe hacerse cargo del coste de las obras la persona que las necesita?

La persona que solicita las obras de accesibilidad no tiene que hacerse cargo del coste ni del mantenimiento de las mismas. La legislación establece que el gasto de estas obras debe ser asumido por la comunidad de propietarios, promoviendo así la igualdad y el bienestar de todos los residentes.

En los casos en que el coste de las obras de accesibilidad supere las doce mensualidades de gastos comunes, la situación se maneja de manera diferente. La persona que necesita las mejoras tiene la opción de asumir la cuantía restante para que las obras se lleven a cabo.

En este escenario, los vecinos están obligados a pagar su parte correspondiente a doce mensualidades, y el solicitante cubrirá el excedente necesario para completar la factura.

Este enfoque asegura que las obras de accesibilidad puedan realizarse sin imponer una carga financiera desproporcionada sobre la comunidad de propietarios.

¿De qué forma se comunica a la comunidad la petición de obras de accesibilidad?

La comunicación de la petición de obras de accesibilidad a la comunidad de propietarios se realiza siguiendo un procedimiento formal y establecido en la Ley de Propiedad Horizontal:

1. Solicitud por escrito: la persona interesada debe redactar una solicitud por escrito dirigida al presidente de la comunidad de propietarios o al administrador de la finca. En esta solicitud, se detallan las obras específicas que se proponen, la justificación de la necesidad de las mismas y cualquier documentación relevante que respalde la petición.

2. Inclusión en el orden del día: el presidente de la comunidad o el administrador de la finca deben incluir la solicitud en el orden del día de la próxima junta de propietarios.

3. Debate y votación en la junta: en la junta de propietarios, se presenta la solicitud de obras de accesibilidad y se abre un debate sobre el tema. Los propietarios pueden discutir los detalles de las obras, su viabilidad y cualquier otra cuestión relevante. Posteriormente, se procede a la votación para decidir si se aprueban las obras y cómo se financiarán.

4. Notificación de la decisión: una vez que se haya tomado una decisión en la junta de propietarios, el presidente de la comunidad o el administrador de la finca deben notificar a todos los propietarios sobre los resultados de la votación y los pasos a seguir en relación con las obras de accesibilidad aprobadas.

5. Ejecución de las obras: una vez aprobadas, las obras de accesibilidad pueden comenzar de acuerdo con lo acordado en la junta de propietarios. Se debe coordinar con los contratistas y proveedores para llevar a cabo las obras en el plazo y la forma establecidos.

¿Hay un plazo para ejecutar las obras de accesibilidad?

No, la ley no establece un plazo específico. Esta falta de un plazo concreto puede llevar, en algunos casos, a retrasos en la realización de las obras, incluso después de haber sido solicitadas por un residente.

Si la comunidad de propietarios no procede con la ejecución de las obras de accesibilidad a pesar de estar obligada a llevarlas a cabo, el afectado tiene opciones para tomar medidas.

Es importante recalcar que, aunque la ley no establece un plazo específico, la falta de ejecución de las obras de accesibilidad puede ser considerada como un incumplimiento de las obligaciones legales por parte de la comunidad de propietarios.

¿Qué leyes amparan las obras de accesibilidad?

Las obras de accesibilidad en comunidades de vecinos están respaldadas por varias leyes que establecen los derechos y obligaciones tanto de los propietarios como de la comunidad en relación con la accesibilidad y la adecuación de los edificios. Las principales leyes que amparan estas obras son:

1. Ley de Propiedad Horizontal.

2. Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre.

3. Ley 8/2013 sobre Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.

Estas leyes proporcionan el marco legal necesario para garantizar que las obras de accesibilidad se lleven a cabo de manera adecuada y que se respeten los derechos de todas las partes involucradas.

Además, establecen los procedimientos y mecanismos para la solicitud, aprobación, financiación y ejecución de estas obras, contribuyendo así a la creación de entornos más inclusivos y accesibles para todos.

En definitiva, la accesibilidad en comunidades de propietarios refleja una sociedad inclusiva y respetuosa. Así, la legislación garantiza que personas con diversidad funcional puedan disfrutar de su hogar con autonomía.

Quienes necesiten obras de accesibilidad, como propietarios con discapacidad o mayores de 70 años, pueden solicitarlas sin necesidad de unanimidad. La Ley de Propiedad Horizontal y otras normativas respaldan estas adaptaciones, asegurando procedimientos claros y justos.