Mayoría de 3/5 en comunidades de propietarios: Todo lo que necesitas saber

A la hora de tomar decisiones dentro de una comunidad de propietarios, no todos los acuerdos requieren la misma cantidad de votos. En España, la Ley de Propiedad Horizontal establece distintos tipos de mayorías en función de lo que se vaya a someter a votación. Una de las más relevantes, y a menudo mal entendida, es la llamada mayoría de 3/5.

¿Qué significa mayoría de 3/5 en una comunidad de propietarios?

La mayoría de 3/5, también conocida como mayoría cualificada, implica que para aprobar determinados acuerdos en junta, se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, y que estos representen, a su vez, las tres quintas partes del total de las cuotas de participación del edificio.

Esto quiere decir que deben cumplirse simultáneamente dos condiciones:

• Que el 60% del total de propietarios vote a favor del acuerdo.
• Que esos propietarios representen al menos el 60% del coeficiente de participación total del inmueble.

Es importante tener en cuenta que se calcula sobre el total de propietarios existentes, no solo los que asisten a la reunión. Por tanto, aunque una mayoría de los presentes esté a favor, el acuerdo no será válido si no se alcanzan las cifras establecidas por ley.

¿Cuándo se aplica la mayoría de 3/5 en la comunidad de propietarios?

No todas las decisiones que toma una comunidad requieren esta mayoría reforzada. La Ley de Propiedad Horizontal establece una serie de supuestos en los que sí es necesaria. A continuación, explicamos los principales casos en los que se aplica.

1. Arrendamiento de elementos comunes.

Uno de los supuestos más frecuentes en los que se requiere la mayoría de 3/5 en una comunidad de propietarios es para alquilar partes comunes del edificio, como puede ser la azotea, el local del antiguo portero, una fachada para instalar publicidad o incluso plazas de garaje de propiedad común.

2. Implantación o supresión de servicios comunitarios.

Otro caso habitual es cuando se quiere instalar nuevos servicios comunes que afecten al uso general del edificio. Sería el caso de la contratación de un servicio de vigilancia, la instalación de una puerta automática o la creación de un cuarto de bicicletas. También se aplica cuando se pretende eliminar alguno de estos servicios ya existentes.

3. Obras de accesibilidad que no sean obligatorias por ley.

Cuando la comunidad desea realizar obras para mejorar la accesibilidad, como instalar un ascensor o una rampa, pero no está obligada por ley a hacerlo (por ejemplo, si no vive ninguna persona con movilidad reducida), la aprobación necesita esta mayoría cualificada.

4. Normas sobre el uso de elementos comunes.

Finalmente, cualquier acuerdo que implique modificar el uso habitual de zonas comunes, como destinar un patio a zona de juegos infantiles o permitir su uso como aparcamiento, también requiere mayoría de 3/5.

¿Qué ocurre si no se alcanza la mayoría de 3/5?

Si en la votación no se logra esta mayoría doble (por número de propietarios y por coeficiente), el acuerdo no es válido, incluso aunque la mayoría de asistentes esté de acuerdo. Esto puede provocar bloqueos en decisiones importantes para la comunidad. Para evitar errores, es recomendable que el administrador de fincas:

• Compruebe con antelación el número total de propietarios y los coeficientes de participación.
• Verifique que la convocatoria incluya correctamente el asunto a tratar.
• Recopile los votos de los ausentes si la ley lo permite, o documente adecuadamente los votos emitidos en la junta.

Diferencias entre mayoría simple, mayoría de 3/5 y unanimidad En la práctica, una comunidad de propietarios puede necesitar distintos tipos de mayoría según la naturaleza del acuerdo. A continuación, explicamos brevemente las diferencias entre ellas:

• Mayoría simple: se alcanza cuando hay más votos a favor que en contra entre los asistentes a la reunión. No se tiene en cuenta el coeficiente de participación. Se utiliza para decisiones del día a día, como aprobar presupuestos o pequeñas reparaciones.
• Mayoría de 3/5: se necesita que el 60% de los propietarios y cuotas voten a favor. Es necesaria para acuerdos de mayor calado, como alquilar zonas comunes o establecer nuevos servicios.
• Unanimidad: se exige que todos los propietarios voten a favor y representen el 100% del coeficiente. Se reserva para decisiones que afectan a la esencia del edificio, como cambiar su uso, modificar el título constitutivo o dividir una propiedad.

¿Qué hacer si un propietario impugna el acuerdo?

Cualquier propietario que no esté conforme con un acuerdo adoptado con mayoría de 3/5 puede impugnarlo judicialmente, siempre que cumpla ciertos requisitos, como estar al corriente de pago de sus cuotas y hacerlo dentro del plazo legal (generalmente tres meses desde la adopción del acuerdo). Las impugnaciones suelen basarse en:

Defectos de forma en la convocatoria o en el acta.

Cómputo incorrecto de votos o coeficientes.

Infracción de la ley o de los estatutos de la comunidad.

Por eso, es esencial que todos los procesos se documenten correctamente y se cuente con el asesoramiento de un profesional.

Por lo tanto, la mayoría de 3/5 en una comunidad de propietarios es una herramienta clave para tomar decisiones importantes que afectan a los espacios y servicios comunes. Sin embargo, su correcta aplicación requiere conocer bien la ley, calcular adecuadamente los votos y actuar con transparencia y rigor.

Para evitar conflictos o acuerdos nulos, lo más recomendable es contar con el respaldo de un administrador de fincas colegiado, que garantice el cumplimiento legal en cada paso del proceso.